Комплексное освоение территорий: проблемы и перспективы

Ключевая идея Комплексного освоения территорий (КОТ) заключается в известном принципе «все включено». То есть это не какие-то «четыре стены на отшибе», а создание нового качественного жилья. К тому же встроенного в комфортную, организованную среду обитания.

Реализация первых проектов КОТ, а именно «Балтийской жемчужины» началась еще в 2005 году. Первопроходцем стал зарубежный инвестор. В 2007 году на территории будущего многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» состоялось торжественное открытие делового центра, площадь которого — 10 тыс. кв. м.

В 2010 году «Главстрой СПб» построил 280 тыс. кв. м. Из них на рынок попала примерно половина. Остальное было продано государству.

Однако, по оценкам экспертов, при условии выработки эффективных механизмов взаимодействия инвесторов и государства при реализации крупных проектов, сегмент КОТ будет активно развиваться.

Насколько выгоды проекты КОТ для инвестора и застройщика? Каковы перспективы?

На смену уплотнению

Комплексное освоение имеет для девелоперов ряд преимуществ. Появляются новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков; при реализации КОТ достигается снижение себестоимости за счет эффекта масштаба и возможность много и быстро строить и продавать. Кроме того, работа с масштабным проектом позволяет обеспечить плановую загрузку строительных мощностей на несколько лет вперед. Девелопер получает возможность стандартизировать архитектурные и проектные решения благодаря масштабу территории и спроектировать действительно качественную и комфортную среду обитания.

В ближайшие пять-семь лет открывается «окно возможностей» для трансформации экономики агломерации и запуска нового типа девелоперских проектов. Определенное сжатие по рынку в целом будет происходить, но, невзирая на резкое ухудшение макроэкономической ситуации, агломерация сохранит высокий уровень инвестиционной привлекательности для долгосрочных проектов.

Положительная динамика в данном сегменте очевидна. Это объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к развитию и редевелопменту больших территорий. Интерес девелоперов к проектам комплексного освоения территорий свидетельствует: будущее все-таки за комплексным освоением территорий, а точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс.

Новые формы перехода от точечной застройки к интересным масштабным проектам КОТ Ленинградской области, в свою очередь, не могут развиваться самостоятельно, все это все должно быть синхронизировано с городом на предмет логистических, транспортных и прочих моментов.

Клубок проблем и поиск решений

В сегменте КОТ отмечен ряд характерных проблем и прежде всего, то обстоятельство, что возможность вести застройку есть только у крупных компаний с большими мощностями и финансовыми возможностями.

Одним из выходов из этой ситуации является объединение нескольких девелоперов с целью освоения одного участка. При этом им необходимо достичь согласия в вопросах общего архитектурного стиля или хотя бы единой концепции строительства.

Характерный пример — «Новый Оккервиль», который строится силами двух компаний — «Отделстроя» и «Строительного треста». Здесь первым делом была обустроена парковая зона на берегу реки Оккервиль.

При застройке «Нового Оккервиля» оперативно решались вопросы инженерии строительства и внутриквартальных и внешних дорог. Появилась школа, по самым современным стандартам. Покупатели это ценят, это привлекает людей, но возможности застройщиков не безграничны. Правда, такая политика несет положительные моменты, бюджет муниципального образования благодаря такой работе увеличивается в несколько раз.

Одним из вопиющих недостатков КОТов является то, что объекты инфраструктуры строятся в последнюю очередь, и жители домов, сданных в первую очередь, живут среди чистого поля, лишенные и магазинов возле дома, и хороших дорог. И такая ситуация может тянуться годами.

Существует необходимость развития на таких территориях, прежде всего, коммерческой инфраструктуры, как-то магазинов, аптек, офисных помещений, торгово-развлекательных центров. Эти проекты требуют достаточно большого объема коммерческих помещений и эта инфраструктура должна быть удобна как для жителей, так и для бизнесменов, а кроме того выгодна для застройщиков. Коммерческая инфраструктура должна развиваться не по остаточному принципу.

Еще один существенный вопрос в освоении новых земель и прокладке коммуникаций: не всегда поставщики электроэнергии, отопления, воды готовы идти на взаимодействие с застройщиками. Зачастую у них имеются свои планы по развитию своих мощностей.

Бывает, что микрорайон близок к завершению, а инженерные сети с необходимыми на него мощностями, или подстанции в планах поставщиков таких услуг стоят где-то пусть и не очень отдаленной, но перспективе. И приходиться сторонам идти на переговоры, а они могут длиться по времени больше, чем затрачено на само строительство зданий.

Многие покупатели сталкивались с тем, что не могут въехать в свои квартиры: схема подключения электричества временная, и даже лифты не работают. Это, конечно, проблема далеко не только КОТов, но все же большой жилой микрорайон не подключишь так просто к уже имеющейся подстанции, если, например, ее мощностей не хватает. Необходимо строительство новой.

Кроме того, по оценкам специалистов инженерная и дорожная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленобласти, все еще не достаточно развита: планы города и области по развитию этих сетей существенно отстают от темпов комплексной застройки. Еще один проблемный момент заключается в том, что отсутствует отработанная схема передачи объектов социальной инфраструктуры на баланс государству.

Законодательство для профессионалов

Рынок жилищного строительства в Ленинградской области растет очень динамично и уже в ближайшие годы станет соразмерным рынку жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. В этой связи надо развивать на территории области центры деловой активности, занятости, которые могут стать местами приложения труда также и жителей Санкт-Петербурга. Для этого необходимо внести изменения в областной закон № 113-оз «О режиме государственной поддержки организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Ленинградской области» в части содействия инвестиционному климату.

Помимо совершенствования законодательной базы, необходимо обратить внимание и на уровень профессиональной подготовки тех, кто занимается проектами КОТ. Это совершенно особая специализация, но далеко не все это понимают, и лекала, которые применяются для строительства больших домов и комплексов применяются для комплексного освоения территорий. Между тем, это абсолютно разные форматы. КОТы — это отдельная область.

Подытоживая, отметим: неоспоримым достоинством комплексного освоения территорий является, безусловно, единый проект развития целого микрорайона или квартала. Конечно же, если в проекте тщательно проработаны необходимые мощности инженерных сетей и коммуникаций, запланированы необходимые объекты социальной и торговой инфраструктуры с тем, чтобы полностью обеспечить потребности жителей застраиваемой территории. В проекте должны быть учтены и транспортные артерии, призванные обеспечить сообщение как внутри микрорайона, так и между ним и соседними кварталами, с выходом на широкие просторы.

Комплексное освоение территорий — это не просто жилые дом, но целостная комфортная среда обитания; приобретая жилье, покупатель получает не только жилплощадь, но и возможность полноценной социальной жизни на территории своего квартала.

Для реализации «правильных» проектов КОТ необходимо, прежде всего, создать условия для оптимального взаимодействия муниципальных властей и застройщиков.

К осязаемым плюсам «правильного» проекта комплексного освоения территорий можно отнести:

  • Создание новых микрорайонов с постройкой объектов инфраструктуры с гармоничной, единой концепцией развития квартала.
  • Более низкая стоимость квартир по сравнению с ценами в центре города.
  • Близкое расположение от города.

«Неправильный» КОТ включает в себя такие признаки:

  • Отсутствие достаточного количества социальных объектов и зеленых зон и парков.
  • Недостаточное количество парковок для автотранспорта.
  • Неразвитость дорожно-транспортной сети, и как следствие, пробки.
  • Невозможность пользоваться социальной инфраструктурой города, ввиду транспортной недоступности и т. п.

Сергей Васильев